【南京】2020土地增值税清算全流程操作技巧及纳税实务

2020土地增值税清算全流程操作技巧及纳税实务

（12月3–5日‖南 京· 曙光国际大酒店‖主 讲：王皓鹏）

专题背景

     在房地产开发企业的三大税负构成比例中，增值税是基础，企业所得税是核心，土地增值税是关键！土地增值税按照开发周期清算，财务核算时间跨度长、计算流程繁琐、扣除项目复杂，加之各省土地增值税清算疑难问题解释不统一，进一步加剧了房地产企业土地增值税清算的难度。尤其是营改增之后，新老项目交替开发、增值税税率接连下调，土地增值税清算框架又得重新搭建，让土地增值税清算工作难上加难！    本期课程紧扣当地土地增值税税收政策，以当前最新税收政策为依托，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊、如何把控清算时机、如何准确填报7类土地增值税申报表等关键疑难问题，重点解读拆迁还建（棚改项目）、配建房、销售在建工程（烂尾楼）、土地投资等特殊事项税收处理，通过具体、浅显、通俗的案例解析，分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，到成本分摊方法的具体运用与税收防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点把控，让财税人员较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成清算项目。

主讲专家

王皓鹏：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

课程收益

1、紧扣实务、操做性强：重实战、重实效、重实用，详尽解读房企实际工作中的热点问题和风险防范；

2、着眼本地、针对性强：将本省本土政策纳入土地增值税清算流程各个节点，让学习不再“空洞”，激发财税潜能；

3、案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，会计分录、计算过程、法规引用，全面提升筹划技巧；

4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

主讲内容

第一节：土地增值税清算概述

1、土地增值税计征范围

2、土地增值税的计算流程

3、土地增值税的扣除原则

4、结合增值税政策解读扣除凭证类别

5、土地增值税的预征制度

6、清算单位确定

7、清算分类标准辨析

8、二次清算必要性以及流程

9、土地增值税的核定征收

第二节：土地增值税清算收入确认

1、土地增值税确认收入时点以及金额

2、买房赠送面积、送车位、送物业等

3、抵券销售模式下收入金额

4、售后回租、产权式酒店模式

5、销售价格偏低收入金额确认

6、价外费用与收入金额

7、合作建房税收风险分析

第三节：土地增值税清算扣除确认

1、招拍挂方式下土地成本的确认

2、土地投资式下土地成本的确认

3、以房换地（以地换房）方式下土地成本的确认

4、以股权折让名义转让土地成本的确认

5、红线外支出土地成本的确认

6、配建经适房土地成本的确认

7、集团拿地子公司开发土地成本的确认

8、不同土地返还款的处理

9、成本差的税收处理

10、开发间接费扣除注意事项

11、建安、基础、公配的评估值

12、装修分类以及清算扣除

13、售楼部涉及的土地增值税风险分析

14、财务费用扣除（不同融资方式资金成本确认）

15、印花税、城镇土地使用税扣除

16、税金与收入的配比关系

17、“自产货物”对土地增值税的影响

18、销售“旧房”的土地增值税计算流程

第四节：“拆迁还建”财税处理

1、拆迁还建经济业务实质分析

2、拆迁还建不同会计处理对税收的影响

3、拆迁还建增值税视同销售计税依据选择

4、拆迁还建企业所得税处理暨税收调整

5、拆迁还建土地增值税处理暨申报表填报技巧

6、价差部分处理技巧

7、拆迁还建发票开具、契税等问题解析

8、销售与购进“烂尾楼”土地增值税解析

9、棚改项目其他税收优惠政策解析

第五节：成本分摊与车位

1、会计核算对象对土地增值税影响

2、成本分摊原则解读

3、占地面积法分摊要领

4、建筑面积法与土增申报表对接

5、直接成本法的运用

6、预算造价法适用要点

7、层高系数法适用原理分析

8、人防车位销售税收分析

9、无产权车位、有产权车位税收差异分析

10、车位成本分摊要领

11、成本分摊方法综合运用以及对税负的影响

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

培训资料

 本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

培训时间

2020年12月3日至5日（12月3日下午报到，4-5日两天课程）

培训地点

南 京◇曙光国际大酒店（南京市玄武区龙蟠路107号）

相关费用

人民币3880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！详情咨询刘翔老师) ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

增值服务

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